25 Juta Orang Amerika Bisa Menemukan Hutang Pajak Kena Pajak yang Tidak Berguna Di Bawah Rencana Trump

Menteri Keuangan AS Steven Mnuchin telah bersusah payah menekankan bahwa administrasi Trump tidak bermaksud membunuh pemotongan pajak atas bunga tiruan Amerika – namun akibat dari rencana tersebut dapat mengubahnya menjadi keuntungan hanya bagi orang kaya.

Presiden Donald Trump telah mengusulkan untuk menulis ulang kode pajak untuk menaikkan deduksi federal standar ke tingkat di mana sekitar 25 juta pemilik rumah tidak lagi memanfaatkan perpisahan abad ini. Pasangan yang sudah menikah akan membutuhkan saldo pinjaman rumah sekitar $ 608.000 – hampir tiga kali lipat hipotek di rumah AS dengan harga rata-rata – sebelum menggunakannya akan masuk akal, menurut sebuah analisis baru oleh penyedia data properti Trulia . Itu akan naik dari sekitar $ 322.000 hari ini.

Tanpa insentif, bersamaan dengan perkiraan akhir pemotongan pajak properti lokal, penjualan rumah mungkin akan terasa sakit di kota-kota di mana harga meningkat dengan cepat dan pembeli membentang untuk membeli pembelian mereka, dari Denver dan Portland, Oregon, ke Boston dan Washington. Mengurangi permintaan akan membebani nilai-nilai, menyebabkan penurunan harga nasional, menurut National Association of Realtors, yang menentang perubahan.

Proposal “adalah cara backdoor untuk mengurangi pengurangan bunga hipotek yang tidak bernilai,” kata Mark Zandi, kepala ekonom Moody’s Analytics Inc.

Orang Amerika yang mengajukan pajak mereka dapat mengurangi jumlah yang tetap dari pendapatan mereka, yang disebut pengurangan standar, atau merinci penghapusan, termasuk bunga hipotek serta pajak negara bagian dan lokal. Pemerintah ingin menaikkan tunjangan standar – menjadi $ 24.000 dari $ 12.700 untuk pasangan suami-istri yang mengajukan bersama – dan mengizinkan pengurangan hanya untuk pinjaman rumah dan sumbangan amal, sangat mengurangi kemungkinan bahwa itemizing akan melunasi pembayar pajak rata-rata.

‘Pai apel’

Juru bicara Gedung Putih, Natalie Strom, mengatakan rata-rata keluarga akan lebih baik dalam proposal tersebut. Rumah tangga berpenghasilan rendah dan menengah secara efektif akan mendapatkan pemotongan pajak, “memberi lebih banyak pendapatan sekali pakai di kantong mereka agar mereka berinvestasi di rumah, membeli mobil, menabung untuk biaya kuliah anak-anak mereka – biaya lainnya,” katanya e-mail.

Rencana Trump, yang digarisbawahi bulan lalu dalam proposal satu halaman dengan sedikit rincian dan tidak ada ketentuan tentang bagaimana hal itu bisa dibayarkan, berjumlah daftar keinginan. Anggota DPR datang dengan rencana mereka sendiri Juni lalu, yang mencakup beberapa tindakan kontroversial yang mendapat sambutan dingin dari Senat dan juga Gedung Putih.

Mnuchin menamai pemangkasan hipotek, yang akan menelan biaya pemerintah sebesar $ 63,6 miliar tahun ini, “seperti pai apel” dan mengulangi bahwa reformasi pajak Trump tidak akan menyentuhnya.

“Memiliki rumah adalah sesuatu yang menjadi bagian dari mimpi Amerika, dan kami ingin tetap seperti itu,” katanya pada 1 Mei di Milken Institute Global Conference di Beverly Hills, California.

Itemizer kurang

Sementara Trump mungkin tidak secara teknis mengubah deduksi tersebut, dia mungkin akan menghilangkan kegunaannya untuk semua kecuali pemilik rumah yang paling kaya, kata Joseph Rosenberg, associate penelitian senior untuk Pusat Kebijakan Perpajakan nonpartisan.

Pangsa rumah tangga yang merinci akan turun menjadi sekitar 5 persen dari sekitar 30 persen sekarang, menurut perkiraan National Association of Realtors. Sekitar 8 juta keluarga akan merinci rencana Trump, pengurangan sekitar 25 juta.

Administrasi “menjualnya sebagai semacam penyederhanaan,” kata Rosenberg, mencatat bahwa orang Amerika yang beralih ke penghapusan standar tidak akan membayar pajak lebih banyak lagi. “Dalam beberapa hal, mereka merangkul fakta bahwa akan ada lebih sedikit orang yang merinci dan mengambil potongan ini.”

Wajib pajak, bagaimanapun, akan kehilangan insentif untuk mengambil hutang hipotek, dan pembeli di pasar mahal yang meregang untuk membeli harga rumah yang cepat naik mungkin mulai mengevaluasi kembali berapa banyak yang bersedia mereka belanjakan. Di Denver dan Portland, Oregon, misalnya, pembeli potensial sekitar setengah dari daftar tidak akan lagi bisa membenarkan itemizing karena bunga hipotek saja, menurut analisis Trulia. Sahamnya sekitar dua kali lipat rata-rata nasional 22 persen di wilayah termasuk Dallas, Seattle, Boston, Washington dan Sacramento, California.

Dampak dari peralihan ini akan sangat besar bagi penyewa berpenghasilan menengah yang berpikir untuk membuat lompatan ke kepemilikan rumah, menurut Ralph McLaughlin, kepala ekonom Trulia.

Penurunan harga

Harga rata-rata dapat turun rata-rata 10 persen di seluruh negara, dengan mempertimbangkan kurangnya pengurangan pajak properti negara bagian dan lokal, menurut perkiraan awal yang disiapkan oleh konsultan untuk National Association of Realtors. Zandi dari Moody’s mengatakan bahwa pengurangan deduksi yang diusulkan akan menurunkan harga sekitar 4 persen secara nasional, termasuk dampak pajak properti, dengan penurunan yang lebih besar di bagian pricier di negara tersebut.

Jika kebijakan pajak pemerintah tidak lagi menguntungkan kepemilikan rumah, beberapa penyewa dapat memutuskan untuk membeli tidak sebanding dengan kerumitan atau biaya. Sementara membeli rumah seharga $ 517.000 sekarang lebih murah daripada menyewa di semua 100 pasar yang diukur oleh Trulia, perhitungan itu akan berubah berdasarkan rencana Trump di 12 wilayah, termasuk New York City; Portland, Oregon; Dan Madison, Wisconsin.

Mengurangi insentif untuk membeli bisa menguntungkan tuan tanah publik yang luas, termasuk Equity Residential dan Avalon Bay Communities Inc. , dan perusahaan penyewaan keluarga tunggal seperti Rumah Undangan Undangan Blackstone Group LP dan Colony Starwood Homes , yang rekan ketuanya, Tom Barrack, sebelumnya Pendukung Trump kunci.

Pandangan Ekonom

Para ekonom telah lama kritis terhadap pengurangan bunga hipotek karena secara tidak proporsional menguntungkan orang-orang dengan properti yang lebih mahal, termasuk banyak yang pasti membeli bahkan tanpa jeda. Ini juga mengembang harga rumah karena pembeli sering melebih-lebihkan penghematan pajak mereka saat mereka menganggarkan untuk pembelian, kata Dennis Ventry, seorang profesor di University of California, Davis, School of Law yang telah mempelajari sejarah program tersebut.

Rencana Trump mungkin akan meningkatkan tingkat kepemilikan rumah dari waktu ke waktu karena penurunan harga akan meningkatkan keterjangkauan dan deduksi standar akan memberi pembeli lebih banyak uang untuk dibelanjakan di rumah, kata Ventry.

Industri real estat berbaris melawan proposal tersebut, termasuk National Association of Realtors yang kuat, yang menghabiskan $ 10,2 juta untuk melobi Kongres di kuartal pertama, lebih banyak daripada organisasi lain kecuali Kamar Dagang AS, menurut Center for Responsive Politics. William E. Brown, presiden asosiasi tersebut, mengatakan bahwa kelompoknya tidak hanya memperjuangkan anggotanya.

“Jika nilai jatuh, itu bukan hanya akan berdampak pada orang-orang yang baru saja membeli rumah, tapi juga pemilik rumah saat ini,” kata Brown.

Melawan balik

Rencana Trump juga menargetkan pengurangan pajak untuk pajak negara bagian dan lokal dibayar – sebuah ketentuan yang secara khusus akan merugikan pemilik rumah di negara-negara di mana pajak properti tinggi. Pengacara Coldwell Banker Kevin Cascone, yang berbasis di Westfield, New Jersey, membawa ke Facebook pada tanggal 3 Mei untuk meyakinkan para pengikutnya untuk melawan dengan menghubungi legislator mereka: “NEW JERSEY HOMEOWNERS! Ini harus sangat Anda pedulikan, “tulis Cascone. “Terlepas dari politik Anda, persyaratan kebijakan ini dapat mempengaruhi dompet Anda pada musim pajak tahun depan.”

“Salah satu alasan utama kepemilikan rumah adalah kemampuan untuk mengurangi pajak properti,” kata Cascone. “Jika itu tersingkir, apa perbedaan antara menyewa dan membeli?”

Marc Shenkman, presiden Priority Financial Network, pemberi pinjaman di Calabasas, California, mengatakan bahwa sebagian besar pelanggannya merinci surat pajak mereka dan tidak akan lagi mengambil keuntungan dari pengurangan bunga hipotek jika proposal Trump berhasil.

“Saya tidak bisa mengatakan berapa banyak orang mengatakan ‘Saya harus membeli rumah itu karena saya harus mendapatkan pengurangannya,'” kata Shenkman, yang perusahaannya menghasilkan sekitar $ 1 miliar per tahun untuk pinjaman rumah. “Ini benar-benar hal psikologis lebih dari apapun.”