FBS Indonesia : Home /Berita Ekonomi /Investor real estate pada target pantai AS murah, out-of-negara pasar

Investor real estate pada target pantai AS murah, out-of-negara pasar

Bahkan dengan gaji yang baik sebagai ilmuwan data pada sebuah perusahaan teknologi San Francisco, Yang Guo, 30, tahu ia tidak mampu rumah di Bay Area, di antara pasar priciest AS.

Dia masih ingin memiliki properti di samping saham, namun, dan segera menemukan cara untuk membeli rumah sewa murah di kota jauh – dan untuk melakukan outsourcing gangguan yang berhubungan dengan HomeUnion, sebuah startup tiga tahun di Irvine, California.

perusahaan adalah di antara tanaman kecil perusahaan baru, termasuk pesaing Investability dan Roofstock, yang menawarkan cara untuk membeli, merenovasi dan mengelola properti di pasar yang memerintahkan sewa yang relatif kuat dibandingkan dengan mereka yang rendah harga rumah.

Risiko tetap sama seperti wajah pemilik, dari lowongan yang rusak peralatan untuk potensi penurunan rente atau rumah-harga. Dan menggunakan layanan tersebut menempatkan banyak iman dalam perusahaan muda dengan track record yang singkat.

Tapi perusahaan, diluncurkan setelah krisis perumahan, mengatakan mereka dapat mengambil banyak khawatir dan bekerja di luar memiliki penyewaan out-of-negara, untuk biaya yang biasanya dijalankan dari 7 persen menjadi 10 persen untuk manajemen properti dan 3 persen untuk akuisisi. klien mereka biasanya membeli satu atau dua rumah untuk menambah pendapatan mereka dan portofolio investasi.

Perusahaan yang menarik uang dari klien di pasar pesisir mahal yang mendorong permintaan dan harga rumah di kota-kota yang lebih rendah-biaya yang mereka targetkan. “Dalam 12 bulan terakhir, saya telah melihat pembeli tunai lebih dari California daripada yang pernah saya lihat dalam karir saya, dan saya sudah melakukan ini selama 25 tahun,” kata Anne Callahan, seorang agen real estate di Cleveland, Ohio , di mana sewa rata-rata untuk rumah keluarga tunggal naik 4,2 persen dibanding tahun lalu, menurut Zillow Research.

Awal tahun ini, Guo membeli dan tetap up sebuah rumah kecil di pinggiran kota Birmingham, Alabama bahwa ia ditemukan melalui HomeUnion. Dia membeli rumah lain di pinggiran kota Columbia, Carolina Selatan – menghabiskan sekitar US $ 60.000 pada pasangan.

Sekarang, dari apartemennya di San Francisco trendi kawasan South of Market, Guo mengumpulkan cek bulanan dari penyewa dia tidak pernah bertemu di properti yang ia pernah melihat, semua terletak lebih dari 2.000 mil jauhnya.

“Ada terlalu banyak risiko dengan membeli properti di Bay Area,” kata Guo. “Selama arus kas akan datang dan memukul rekening bank saya, saya pada dasarnya tidak peduli tentang melihat mereka secara pribadi.”

Pembeli seperti Guo tertarik untuk daerah yang kurang glamor di mana harga rumah dan sewa telah meningkat pada tingkat yang sederhana dalam pemulihan perumahan. Mereka mengincar pendapatan yang stabil ketimbang apresiasi rumah-harga yang cepat.

Di pinggiran kota Atlanta, pemilik rata-rata rumah keluarga tunggal menuai 25,8 persen hasil tahunan kotor, ukuran sewa tahunan dibagi dengan harga jual rata-rata, tidak termasuk biaya potensial lainnya, menurut data perusahaan real estate RealtyTrac. Yang membandingkan hanya dengan yield 3,4 persen di San Francisco Bay Area, di mana harga rumah rata-rata adalah US $ 675.000 pada bulan Agustus, menurut data penyedia CoreLogic.

“Ini semua orang dari pantai datang kepada kami dan mengatakan, ‘Kami ingin menemukan cara untuk membeli properti di luar negara,'” kata Don Ganguly, kepala eksekutif HomeUnion. BELAJAR MENJADI seorang tuan tanah

Kebanyakan rumah yang dibeli melalui perusahaan pergi untuk antara US $ 50.000 dan US $ 150,000, perusahaan mengatakan, atau sekitar khas untuk pertama kali pembeli rumah di pasar yang sama.

Florida telah lama menjadi negara yang paling populer untuk out-of-negara investor, sebagian besar karena dari pantai, tetapi negara-negara yang lebih rendah dari seperti Georgia, Tennessee, dan Ohio muncul sebagai tujuan untuk pembeli dari luar perbatasan mereka, menurut RealtyTrac.

Untuk grafik yang menunjukkan pasar atas untuk out-of-negara tuan tanah, lihat: http://tmsnrt.rs/2dvEq7l

Sementara investor telah mengidentifikasi kesempatan nyata, pengalaman dan kurangnya pengetahuan pasar lokal dapat menyebabkan beberapa kesalahan, kata agen real estate.

“Anda melihat orang-orang ini datang dari California dan apa yang saya suka menyebutnya ‘yuppie-ing up tempat,’ tetapi mereka tidak menyadari itu bukan di wilayah yang terbaik karena mereka tidak melakukan pekerjaan rumah mereka,” kata Tony Kazanas, sebuah agen real estate di Cleveland.

Guo, investor San Francisco, tidak memiliki pengalaman sebagai pemilik dan sudah menyadari bahwa itu tidak sesederhana seperti yang dibayangkan.

hartanya dekat Birmingham – di daerah metro yang kekosongan 14,4 persen menggandakan 6,9 persen rata-rata nasional – duduk kosong selama beberapa bulan sebelum ia mendarat penyewa. Tingginya biaya asuransi properti, sementara itu, membuatnya waspada membeli di daerah rentan terhadap badai dan bencana alam lainnya.

Ada tanda-tanda juga, bahwa industri sewa pendinginan. Setelah kecelakaan perumahan, dana lindung nilai berlari ke dipukuli bawah pasar termasuk Las Vegas dan Los Angeles, membeli blok besar rumah keluarga tunggal untuk menyewakan. Tetapi beberapa investor institusi sekarang mengincar strategi keluar. Rumah Undangan Blackstone Group LP mengumumkan pada bulan Juli bahwa mereka mengharapkan untuk menjual sekitar 5 persen dari yang sekitar 50.000 rumah untuk penyewa saat ini.

Selain itu, sementara harga sewa US telah meningkat dengan rata-rata 4,1 persen sejak tahun 2010, rata-rata sewa di New York, San Francisco dan San Jose jatuh pada kuartal ketiga untuk pertama kalinya selama periode itu. Penurunan pasar mahal bisa pertanda harga kelemahan sewa yang lebih luas secara nasional.

PEMBELIAN DENGAN DANA PENSIUN Banyak investor masih melihat bermain jangka panjang. Mereka beralih ke rekening pensiun individu mandiri, yang memungkinkan investor untuk membeli properti dan membiarkan mereka membangun pendapatan sewa bebas pajak selama rumah disimpan untuk investasi, bukan penggunaan pribadi. Beberapa pembeli menggunakan IRA mereka untuk membayar tunai untuk sewa properti, tetapi yang lain mendapatkan hipotek dari pemberi pinjaman niche yang menawarkan mereka di properti yang diadakan di rekening pensiun.

“IRA Self-diarahkan menjadi bagian yang lebih penting dari penjualan properti sebagai investasi,” kata Dennis Cisterna, kepala pendapatan di Investability. perusahaan manajemen aset besar seperti Charles Schwab dan TD Ameritrade tidak memungkinkan pemegang rekening untuk membeli properti langsung menggunakan IRA mereka. perusahaan-perusahaan kecil seperti berbasis Oakland The Entrust Group, yang mengelola sekitar US $ 2,2 miliar aset, mengatakan bahwa sekitar sepertiga dari klien menggunakan IRA mengarahkan diri sendiri untuk membeli real estate, dengan Kentucky, Alabama, dan Arizona di antara pasar yang paling populer untuk klien berbasis di California. Guo, investor San Francisco, menggunakan tabungan uang tunai dan mengambil hipotek pada setiap properti. Catatan bulanan untuk kedua rumah berjumlah kurang dari apa yang dia membayar sewa di San Francisco, katanya.

Dia mengambil beberapa keluar setiap gaji dan ciri untuk real estate, berharap untuk membangun sebuah portofolio setidaknya 10 properti sewa kurang dari apa yang akan biaya untuk membeli satu rumah di Bay Area.

“Tidak ada yang seperti kompetisi yang Anda lihat di San Francisco,” katanya.

(Pelaporan oleh David Randall; Diedit oleh Dan Burns dan Brian Thevenot)

Previous post:

Next post: